自言自語 - 看起來俄羅斯和台灣一樣...房地產跌價/上漲速度和時間都比股市往後延半年以上. 往往房市的谷底就是股市上漲一小波之後. 文中提及的100平方公尺是30.25坪, 針對台灣而言, 如果以房價約20萬/坪來看. 總價約605萬. 台灣2007平均薪資約17294USD (57.1萬NTD)來觀察, 約是10.6倍. 此外, 有投資到俄羅斯REITS的更要注意了. 而觀念上也跟以前台灣人 "有土斯有財" 很像. 而不投資股市的習慣, 也難怪本益比到了不可思議的5倍左右.
鉅亨網林佳萱‧綜合外電
2008 / 12 / 12 星期五
全球經濟蕭條猛擊俄羅斯，現在連房地產市場都爆發危機。根據《BusinessWeek》報導，莫斯科的房價已經重跌一跤，房產開發商被迫把莫斯科聯邦大樓（Federation Tower）─ 即將成為全歐最高的指標型建物─的完工日期往後遞延。
大多數俄羅斯企業的市值在近 6個月間蒸發達 3/4；政府公債的價格下滑 25%；俄國貨幣盧布（ruble)持續貶值，自 8月至今兌美元已經下挫 20%；另外，俄羅斯主要出口產品石油的價格，從夏天開始連續暴跌 70%。
長期以來，俄羅斯房地產被視為有能力對抗危機，就連全球各地房市泡沫破裂，俄羅斯房地產價值仍然上行。根據俄羅斯專業房地產調查機構 IRN的資料，直至10月中，莫斯科的住宅房價攀上巔峰，比去年同期揚升 50%；莫斯科中心地區的公寓每平方公尺賣價6000美元，經常榮膺全球最昂貴城市名單。近年來，俄羅斯其他地方的房價也顯著攀升。
但最近這個態勢無法、亦不可能持續，如今全球經濟危機的寒氣猛然吹向俄羅斯，俄國房價終於開始下挫。莫斯科智庫Globalization & Social Movements的首席經濟研究員Vasily Koltashov表示，「俄羅斯的房市已經瀕臨崩潰邊緣。房價推升的情形已經非常嚴重，但需求卻很明顯減少中。」
根據 IRN index的廣泛調查，莫斯科住宅房屋的價值光12月第一個星期就跌了2%，11月整個月跌2.3%、10月整個月只跌0.9%。 IRN研究主管Oleg Repchenko表示，俄羅斯房地產價格在過去 2個月間平均跌 10%左右，他估計，明年夏天之前俄羅斯房價還會再跌 30%。
有些人比他更悲觀，俄羅斯主要商業銀行Alfa Bank的總裁Peter Aven預測，莫斯科房價會大跌「好幾次」。他在10月一場會議中發言指出，莫斯科房價的價值是歐洲平均的 5倍左右；而若論莫斯科中心地區的公寓房價，光 100平方公尺就是普通俄羅斯人薪水的 155倍，這高於德國數據的 5.9倍實在太多。
難怪現在莫斯科的房價快速回落，某些分析師認為，如今房市的實際情況比數字表達的意義更糟糕。根據莫斯科房地產顧問公司Inkom-Nedvizhimost的資料，莫斯科主要房地產商11月平均只售出 5棟新建公寓；但今年夏天的數據是單月 40-50棟、今年前半年有90-100棟。需求暴跌，代表許多地產商正降價促銷新屋，普遍折扣達25-40%之間。
不只住宅房價重挫，真正熱過頭的俄羅斯商辦現在正陷入崩跌。莫斯科CB Richard Ellis房產顧問公司分析師 Irina Florova表示，從10月起辦公室平均租金下滑 20%，預期2009年年初會再跌 25%以上。儘管這一年來俄羅斯新建成的商辦減少達 50%，但是閒置的辦公室數量卻增為兩倍。
Irina Florova 說，「如今市場的主導權在租房那一方，房東過去習慣提高價格，但現在這段期間情況完全不同了。」
不只房東要接受這突如其來的壞消息，俄羅斯經濟也面臨困頓。美國與西歐經濟危機的主要成因是抵押貸款市場，俄羅斯在這方面發展還不那麼成熟，抵押貸款價值僅佔俄羅斯 GDP的3%（西歐相較起來平均約40-60%）；但近年來俄羅斯抵押借貸成長迅速， 2002-2007年間每年成倍成長，如果房價崩潰，將使俄羅斯許多經濟活動出現危殆。
申請抵押借貸的主要族群─俄羅斯年輕人身陷不幸。就連多數沒有背負貸款的俄羅斯人也會遭受心理影響，他們的信心和消費可能改變。
俄羅斯人與歐美民眾習慣不同，他們很少投資股票、退休計畫和共同基金，只有 1/3俄羅斯民眾有銀行帳戶。相對的，多數俄羅斯家庭至少擁有一幢公寓，許多人還購買郊區別墅。在過去幾年裡，他們樂見房地產價值劇烈攀升，然後不少民眾想像俄羅斯的房地產市場將永遠上漲。
如果房價下挫，俄國大多數家庭最主要的財富將嚴重縮水。
根據俄羅斯國家金融研究機構的10月份民調， 51%的俄羅斯人認為房地產是最安全的投資方式，其次方法是儲蓄，僅 23%的受訪人認同在俄羅斯國家儲蓄銀行Sberbank擁有一個戶頭。只有極小一部分人相信其他工具，例如共同基金或退休金計畫。
這也解釋了如果俄羅斯房價和俄股同聲暴跌，俄國民眾會非常震驚─有越來愈多俄羅斯人購置房產並不只為棲身，而是投資，如果房價暴跌會引發最大的恐慌。 Alfa Bank首席經濟學家Natalia Orlova表示，俄羅斯房市被民間個人的投資行為驅動，他估計俄羅斯人每年有20-25%的儲蓄都投入房地產市場了。
另外，俄羅斯許多營建商和房地產商都目睹蕭條。最近幾年，這些企業共同將百億美元投入新的建設計畫中，一般來說資金是靠短期貸款籌措。但是在房市還沒出現問題前，這些部門就已大聲告急，因為籌資完全碰壁。俄羅斯建商協會副會長Vladimir Ponomarev於11月在俄羅斯新聞通訊社發表評論指出，營建產業幾乎面臨「大災難」。
由於金融危機，營建部門的投資實際上已經停止，這引發其他部門的連鎖效應。莫斯科Trust Bank首席經濟學家Evgeny Nadorshin表示，「房地產市場的變化當然會顯著影響投資。」
房市危機對金融部門的衝擊，又更進一步影響廣泛的經濟層面。金融機構的資產負債表上，未成熟的抵押貸款業務僅代表問題的冰山一角，經濟學家NataliaOrlova估計，銀行大約有 14%的企業貸款是撥給營建公司，另外有 30%的貸款是用房地產作為擔保品。這代表不良貸款的量將陡增─目前預計已佔銀行資產的 10%。
綜合以上各因素，不能小看房價下挫為俄羅斯帶來廣泛的經濟衝擊。難怪俄羅斯經濟預估越來越不樂觀，許多跡象顯示經濟成長率將幾乎停滯。Natalia Orlova表示，「受影響的不只有2009年，可能會綿延到2010年或2011年。這段期間，經濟成長率或許將接近0%。」
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