投資之一ˋ

    中華電信(2412)第一棟商辦大樓，將在年底正式推案出租！法人指出，陸資開放來台後，對於精華區的頂級商辦需求預期將很大，中華電信趕搭這波陸資來台，位於台北市信義路與大安路口的商辦大樓將正式出租、先發攻勢，遠企對面的中華電信敦南營所改建為辦公大樓，也將緊接著動工興建。
　　房地產業者初估，中華電信今年將釋出1萬多坪的商辦，商辦租金收入3年上看新台幣30億元。

　　中華電信位於台北市信義路、大安路的雙棟商辦大樓，原本只做電信機房使用，但由於位處黃金地段，只做機房使用太過可惜，而決定開發為商辦大樓，目前並已接近完工，年底由北區分公司委託中華電信百分之百轉投資的光世代建設公司負責出租業務。
　　由於該地段正好位於台北市的商辦地段，當地的租金行情每坪約在2,500元上下，加上距離信義計畫區相當近，據了解，已吸引不少陸資在內的外資探詢。
　　除了首宗指標性商辦大樓即將完工出租，另一棟位於台北市遠企對面的中華電信敦南營業所，該公司將開發為樓高至少12層樓的辦公大樓，以樓地板面積近4,000坪及當地地價核算，開發規模將達15億元至20億元。 (新聞來源：工商時報─林淑惠／台北報導)

 

 

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光世代開發，推估住宅案的可售金額高達180億元

 
中華電近來首度成立土地開發公司─光世代開發，並將七筆土地移轉給光世代。推估上述土地開發為住宅案的可售金額高達180億元，推估中華電的淨利至少45億元，可產生的EPS貢獻約0.46元。

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(1)資產價值嚴重低估

在上市公司中，中華電擁有最多的都市計畫土地(農林持有土地面積雖高達1,200萬坪，但大多屬於開發價值較低的非都市土地)，且這些土地有極高的比例都進入都市計畫通盤檢討階段。

雖然不少仍作營業所使用，實際閒置土地僅佔10%，但只要土地變更通過，這些龐大的非閒置土地也能將舊建物重新改建，作更多用途，利用價值大增。

和台肥、遠紡相比，台肥全省土地合計54萬坪，計算出的合理價值為643億元(平均每坪12萬元)；遠紡全省土地合計23.5萬坪，推估出的合理價值為770億元(平均每坪32萬元)；中華電全省土地124萬坪，若按財報帳面價值每坪僅8.5萬元，即使採取新的估值(1,465億元)每坪也才12萬元，顯示資產價值確實低估，股價應該反映合理的資產價值。

(2)具減資題材：

中華電去年首度辦理現金減資，資本公積由2,200億元降為2,000億元。為調整到合理的資本結構，中華電信今年計畫再辦理現金減資。

(3)穩定獲利

中華電信每年EPS約4-5元。由於電信事業獲利穩定，不受景氣影響，當全球經濟走緩時，可說是最佳的防禦標的；且中華電每年現金股利發放率均高達九成，由此推算中華電目前現金殖利率近6%，仍有投資吸引力。